四十出头的刘京生，从水泥厂下岗已经一年半了，把祖产留下的房间出租，生活无忧。他为人正派，热情善良，但也有些“北京老爷”的脾气和心计。他的两个房客，一个是卖鸡蛋和蛋糕的胖姐姐，对他有好感；另一个是王显彪，屡次考试不及格。他爱说酸话，看不上北京刘京生叔叔的习气。他只要在屋檐下低头就行了。一天晚上，刚到北京的龚雪成了刘京生的第三个房客。龚雪从王显彪那里得知，他因为经验不足，多交了房租，上了刘京生的当。从此，他对刘京生还是耿耿于怀。王显彪泄露了房租的“秘密”，被刘京生踢出家门。他去恳求他的胖姐姐。于是胖姐做了让步，让王显彪搬进自己的房子，自己为了方便就睡在刘京生的外屋。胖姐也不拿自己当外人，成了房东。她热切的关心让刘京生不知所措。但是时间长了，由于刘京生的冷落，胖妹很懂事的跟王显彪换回了房间。刘京生和房客之间的经济算计引发了三个房客的集体报复。他们都告诉刘京生他们在搬家。然而偷鸡不成蚀把米。狡猾的刘京生以胖妹为突破口，揭穿了房客的阴谋。他没有赶走房客，因为刘京生善良豁达，实际上缓和了几个人的关系。龚雪和刘京生越来越近了。她告诉刘京生真相:她从小就听从父母的安排，这让她很难与人接触，更难以融入社会。她不再想过成功的生活，但这次她偷偷离家出走了。刘敬胜陪着龚雪去找工作。看到三个租客为了生活不断努力上进，刘京生就纳闷，自己不能再这样过下去了。他主动提出暂时不收房租，断了退路，然后主动在人才市场找了一份开出租车的工作。他的改变赢得了龚雪的好感。经过一次次的摩擦和冲突，外地人和北京人实现了相互理解，相互关心，和谐共处。
然而总有分别的日子。王先彪考上博士即将搬去住校，龚雪也要回家去看望父母，刚刚建立起来的友情和爱情面临分离。在饭桌上，那些琐碎的计较、敌视和并不十分友好的磕磕碰碰，此时都成了几个人之间最难以割舍的经历。　　人聚人散，生活还要继续，每个人都必须奋斗。此时的刘京生开着出租，已经重新开始他的新生活了。